Heredar una vivienda no siempre es sencillo. A los trámites de la herencia pueden sumarse impuestos, documentación pendiente o dificultades para coordinar a varios propietarios.
Si has heredado un piso en Madrid y estás pensando en venderlo, es importante conocer los pasos necesarios y comprobar que todo está preparado para realizar la operación.
En DANIMA Group acompañamos a propietarios que necesitan vender viviendas heredadas, incluso cuando existen dificultades familiares o documentales.
1. ¿Se puede vender un piso heredado?
Sí, pero antes de iniciar la venta es necesario comprobar que la herencia y la titularidad del inmueble están correctamente resueltas.
Conviene revisar:
- Si existe testamento o declaración de herederos.
- Si se ha formalizado la aceptación y adjudicación de la herencia.
- Quiénes son los propietarios y qué participación tiene cada uno.
- Si la titularidad está correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Si existen usufructos, hipotecas u otras cargas.
- Si se han presentado los impuestos correspondientes.
Detectar posibles incidencias antes de comercializar la vivienda puede evitar retrasos durante la compraventa.
2. ¿Qué trámites hay que realizar para vender una vivienda heredada?
Aunque cada herencia tiene sus particularidades, estos son los principales aspectos que conviene tener en cuenta.
Paso 1: Documentación de la herencia
Es necesario reunir los documentos que acreditan quiénes son los herederos y cómo se ha adjudicado el inmueble. Entre ellos pueden encontrarse el certificado de defunción, últimas voluntades, testamento, escritura de aceptación de herencia y documentación registral.
Paso 2: Situación registral
Es importante comprobar que la titularidad del inmueble coincide con la documentación de la herencia. Si existen adjudicaciones pendientes de inscripción o errores documentales, puede ser necesario resolverlos antes de vender. Para conocer más sobre documentación necesaria para la venta de una vivienda, visita nuestra entrada de blog.
Paso 3: Impuestos
La herencia y la posterior venta tienen obligaciones fiscales diferentes. Conviene revisar el Impuesto sobre Sucesiones, la plusvalía municipal correspondiente a la herencia y los posibles impuestos derivados de la venta, como el IRPF y la plusvalía municipal por la compraventa.
En la Comunidad de Madrid, el plazo general para presentar el Impuesto sobre Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento, con posibilidad de solicitar una prórroga conforme a los requisitos establecidos.
Paso 4: Preparación y venta del inmueble
Una vez revisada la documentación, llega el momento de analizar el mercado, establecer un precio de salida y preparar la comercialización.
Cuando se encuentra un comprador, será necesario coordinar la documentación, las condiciones acordadas y la firma ante notario. Si algún propietario no puede acudir personalmente, habrá que estudiar las alternativas de representación legalmente válidas.
3. ¿Qué impuestos hay que tener en cuenta al vender un piso heredado?
Es importante distinguir entre los impuestos derivados de recibir la herencia y los que pueden surgir al vender posteriormente la vivienda.
- Impuesto sobre Sucesiones: grava la adquisición hereditaria.
- Plusvalía municipal por herencia (mortis causa): puede corresponder por la transmisión hereditaria de un inmueble urbano.
- IRPF por la venta: la operación puede generar una ganancia o pérdida patrimonial.
- Plusvalía municipal por compraventa (inter vivos): corresponde analizarla según las circunstancias de la transmisión. Para saber más consulta nuestra entrada sobre la plusvalía municipal en Madrid.
Los importes y obligaciones dependen de cada situación. Antes de aceptar una oferta, es recomendable calcular los gastos e impuestos previsibles con asesoramiento profesional.
4. ¿Qué hacer si los herederos no se hablan o existen dificultades familiares?
No todas las dificultades al vender una vivienda heredada son documentales o económicas. En ocasiones, el principal obstáculo es la relación entre los propietarios.
Puede ocurrir que varios familiares quieran vender, pero no mantengan contacto directo o tengan dificultades para ponerse de acuerdo sobre el precio, las ofertas o las condiciones de la operación.
En estas situaciones, es importante establecer una comunicación clara y transparente que permita mantener informados a todos los propietarios.
Un profesional inmobiliario puede asumir la coordinación comercial, organizar las comunicaciones y facilitar el seguimiento de la venta sin intervenir en las disputas personales.
Cuando existen desacuerdos sobre la titularidad, los derechos de los herederos o la propia decisión de vender, será necesario contar también con asesoramiento jurídico.
5. Experiencias reales de DANIMA Group
Cada herencia presenta circunstancias diferentes. Estos dos ejemplos muestran algunas de las dificultades que pueden surgir durante una venta y cómo DANIMA Group ha gestionado este tipo de operaciones.
Una vivienda en Usera con 11 herederos
DANIMA gestionó la venta de una vivienda perteneciente a once herederos que residían en diferentes puntos de España. La operación presentaba dificultades de comunicación, documentación hereditaria pendiente de regularización y una de las partes no mantenía relación con el resto.
DANIMA coordinó a los propietarios, revisó la situación registral y organizó las actuaciones necesarias para preparar la venta. Algunos herederos, que no podían desplazarse a Madrid, fueron representados mediante poder notarial en la firma.
Finalmente, se regularizó la documentación, se encontró un comprador y se completó la operación, incluyendo la coordinación de los trámites fiscales posteriores.
Dos herederos enfrentados en Arganzuela
En otra operación, DANIMA gestionó la venta de una vivienda que llevaba años vacía y pertenecía a dos herederos que no mantenían relación directa.
La comunicación se realizaba a través de sus respectivos abogados. Para facilitar la operación, DANIMA coordinó llamadas telefónicas semanales con ambos propietarios y comunicaciones por correo electrónico con sus asesores legales.
Este sistema permitió mantener informadas a todas las partes durante el proceso, desde la valoración hasta la gestión posterior a la venta. Finalmente, se encontró un comprador y se completó una operación que llevaba años bloqueada.
¿Necesitas vender una vivienda heredada en Madrid?
Cada herencia tiene sus particularidades. Antes de iniciar la venta, conviene conocer la situación del inmueble, identificar a los propietarios y comprobar si existen cuestiones que puedan dificultar la operación.
En DANIMA Group podemos ayudarte a analizar tu situación y preparar una estrategia de venta adaptada a las características de tu vivienda.
¿Has heredado una vivienda en Madrid y estás pensando en venderla?
Contacta con DANIMA Group y cuéntanos tu caso.
Esta guía ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal individualizado.
