1. ¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Lo gestiona el Ayuntamiento de Madrid y se aplicacuando se transmite una propiedad urbana, ya sea por venta, herencia o donación.
El impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo del inmueble desde que lo compraste hasta que lo vendes. Es importante entender que no grava el valor de la construcción, sino exclusivamente el del terreno.
¿Quién lo paga?
→ En una compraventa, lo paga el VENDEDOR.
→ En una herencia, lo paga el HEREDERO que recibe el inmueble.
→ En una donación, lo paga el DONATARIO (quien recibe el bien).
Excepción: si el vendedor no reside en España, el comprador puede quedar obligado a retener parte del precio.
2. Los dos métodos de cálculo vigentes desde 2021
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, que declaró inconstitucional el sistema anterior, la ley cambió para permitir que el contribuyente elija el método que más le convenga. Actualmente existen dos formas de calcular la base imponible:
Método objetivo (o de coeficientes)
La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la compra. Estos coeficientes los aprueba el Estado anualmente y cada Ayuntamiento los aplica con un tipo impositivo propio.
En Madrid capital, el tipo impositivo general es del 29%, aunque puede variar según el barrio y la actualizaciónfiscal del ejercicio.
Método real o subjetivo (incremento real)
Si puedes demostrar que el incremento de valor real del suelo ha sido inferior al calculado por el método objetivo, puedes optar por tributar por ese valor real. Para ello, necesitarás lasescrituras de compra y las de venta, y el Ayuntamiento verificará el cálculo.
Este método es especialmente útil sicompraste el piso caro y lo vendes con poca ganancia, o si el mercado en tu zona no ha subido tanto como sugiere el valor catastral.
Si la diferencia entre el precio de venta y de compra es negativa, estarás exento de pagar este impuesto.
3. Ejemplo práctico: ¿cuánto pagarías en Madrid?
Vamos a verlo con un caso real simplificado para que el cálculo sea más comprensible:
Ejemplo — Piso en Arganzuela, vendido en 2026 tras 10 años de propiedad
· Valor catastral total del inmueble: 180.000 €
· Porcentaje del suelo sobre el valor catastral: 40% → Valor catastral del suelo: 72.000 €
· Coeficiente aplicable (10 años, orientativo 2026): 0,45
· Base imponible (método objetivo): 72.000 × 0,45 = 32.400 €
· Tipo impositivo Madrid: 29%
· Cuota a pagar: 32.400 × 0,29 = 9.396 €
Este es solo un ejemplo orientativo. El cálculo real depende del valor catastral actualizado de tu inmueble, los coeficientes vigentes en el año de la venta y el tipo impositivo municipal. Desde Danima Group realizamos este cálculo de forma gratuita para todos nuestros clientes antes de salir al mercado, para que no te lleves sorpresas.
4. ¿Cuándo y cómo se paga?
El plazo para liquidar la plusvalía varía según el tipo de transmisión:
• Compraventa: 30 días hábiles desde la firma ante notario.
• Herencia: 6 meses desde el fallecimiento del titular (prorrogable a 1 año si se solicita).
• Donación: 30 días hábiles desde la escritura de donación.
El pago se realiza directamente en el Ayuntamiento de Madrid o a través de su sede electrónica. En Danima Group nos encargamos de tramitar toda la documentación para que puedas gestionar el pago con la administración de forma ágil y sencilla.
5. Casos en los que podrías estar exento o pagar menos
Existen situaciones específicas en las que la plusvalía puede reducirse o no aplicarse:
• Si vendes con pérdidas: si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento real y puedes solicitar la exención. Deberás demostrarlo con las escrituras.
• Dación en pago: si entregas el inmueble al banco para cancelar una hipoteca y es tu vivienda habitual, estás exento.
• Transmisión entre cónyuges: en algunos supuestos de separación o divorcio puede estar exenta.
Cada caso tiene sus particularidades. Si tienes dudas sobre tu situación específica, consúltanos sin compromiso y analizamos juntos cuál es la mejor estrategia fiscal antes de poner tu vivienda en el mercado.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía en Madrid
¿Cuánto tiempo tengo para pagar la plusvalía tras vender mi piso?
En una compraventa tienes 30 días hábiles desde la firma de las escrituras ante notario para presentar la autoliquidación y realizar el pago en el Ayuntamiento de Madrid.
¿Puedo no pagar la plusvalía si he vendido con pérdidas?
Sí. Desde la reforma de 2021, si puedes acreditar mediante las escrituras que no ha habido incremento real de valor (o que ha habido pérdida), puedes solicitar la exención. Es imprescindible conservar las escrituras de compra.
¿Qué pasa sino pago la plusvalía en el plazo establecido?
Si no presentas la autoliquidación en plazo, el Ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de comprobación y girar una liquidación provisional, a la que se añaden recargos de entre el 5% y el 20% según el retraso, más posibles intereses de demora.
¿La inmobiliaria me ayuda con la gestión de la plusvalía?
En Danima Group sí. Calculamos la plusvalía antes de la venta para que conozcas tu coste fiscal real, y una vez firmada la escritura gestionamos toda la tramitación con el Ayuntamiento de Madrid para que tu solo tengas que pagar el impuesto.
¿Puedo elegir el método de cálculo que más me convenga?
Sí. Desde la reforma de 2021 tienes derecho a elegir entre el método objetivo (coeficientes) y el método real (incremento acreditado). El Ayuntamiento aplicará el que resulte menor si ambos son válidos para tu caso.
